選べる京都 リフォーム
平成口年日月、私は会社の事業の関係で、中古マンションの購入プロジェクトを検討していました。
もともとは、ある個人のお客様から資産売却の相談を受け、アドバイザー業務をしていたのですが、市場調査を進めるうちに、会社でまとめて買い取る方向に進んだのです。
購入する方針を決めたときから、詳細な調査が始まりました。
価格は適正か、リフォーム費用はどの程度かかるか、管理組合や長期修繕計画はどうか、貸した場合の賃料はいくら取れるか、融資条件はどの銀行が有利かなど、検討項目は多岐にわたりました。
リフォーム業者に同行して現地調査をしたり、簡単な建物診断を一級建築士にお願いしたり、価格や賃料についても地元の不動産業者を通じて徹底的に調査しました。
もちろん、事業として買うのですから、投資価値、転売価値の試算を行い、採算性を十分に検討したうえで決断をしました。
お客様との価格交渉が、おおむねまとまりかけたとき、あの耐震強度偽装問題が発覚したのです。
当然のことながら、購入対象の耐震性を調査する必要性が生じました。
建築士に相談したところ、構造計算書をチェックすることが先決といわれ、各物件の管理組合、施工業者に連絡して竣工図面と構造計算書の所在を確認しました。
ところが、購入を検討していた6物件のうち、構造計算書が現存したものは1件のみでした。
ほかの5件は、竣工図の引き渡しを管理組合が受けていなかったり、施工業者やデベロッパーが倒産してしまって、データを入手する方策がないような状況でした。
ワンルームタイプであった2物件と3ーDKタイプ1件を購入し、残り3件はエンドユーザーに売却する方針へ変更しました。
この3件の購入を決めたポイントは、ワンルーム2件は賃貸しやすく、3ーDKの1件は極めて管理状態が良かったからでした。
つまり、物件を購入した後、有利な条件で貸せるかというここと、管理組合がしっかりしているかということの2点を最重要視したのです。
竣工図や構造計算書がないようなマンションは適切な修繕もできませんし、それが将来の資産価値に大きく影響すると考えたからです。
結果的に、耐震強度偽装については、決断に際して大きな問題とはなりませんでした。
対象物件の竣工が、建築確認や完了検査が民間に開放された平成10年以前であったこと、建築士の調査によって問題なしとの判断が出たためです。
耐震強度が極端に劣るような建物は、１年もしないうちにクラック(ひび割れ)などの症状が出て、専門家なら見ただけでわかるようです。
逆に、何年も経過して、しっかりと建っている建物は、耐震強度が十分な証拠であるといえます。
中古マンションは戸建て住宅と違い、自分の意思で建て替えができません。
ここを読まれる方のほとんどは、お住まいになることを前提としていらっしゃると思います。
私から、皆様にお伝えしたいことは、住まなくなったときにどうするか、古くなったらどうするか、という2点を十分に考えて購入を検討していただきたいということです。
私も、平成ら年に住宅ローンを利用してマンションを買い、現在は賃貸に出しています。
入居者に恵まれ、大した空室期間もなく、家賃でローンの大部分が払える状況です。
また管理組合のまとまりも良く、適切な修繕が行われており、周辺の中古マンションに比べて1割以上高い価格で売れているようです。
当然、毎月の管理費や修繕積立金は高いのですが、それが将来のためになっているのだなと実感しています。
これから、中古マンション市場は二極化が進むと予測されます。
新築マンションの供給が伸び続けており、量より質が勝負の時代になってきているからです。
そのような環境の中で、将来後悔しない中古マンションの購入を実現していただくため、少しでもここがお役に立てることを願っています。
資金不足でも中古マンションなら夢がかなう!長く住むなら「新築マンション」と決め付けていませんか?しかし、ちょっと待ってください。
「中古マンション」には、「新築マンション」に勝るとも劣らない魅力があるのです。
「中古マンション」の魅力とは何かを見ていきましょう。
ρ新築マンションは供給過剰バブル崩壊後の建築ラッシュに加え、政府による優遇政策(住宅ローンや税制面での優遇など)が後押しとなって、新築マンションは1999年以降、毎年8万戸を超える物件の売買が成約してきました。
200ら年に供給されたマンションは、三大都市圏だけでも、実に叩万戸を超えます。
新築マンションが大量に供給されることもに、中古マンションの数も増えてきました。
大量に供給されるということは、競争も激しいということです。
そのため、中古マンションの中には、優良な物件が多く含まれているのです。
また、時代ごとで流行が違いますから、中古マンションはプランの内容もバラエティに富んでいます。
新築マンションのように、今、人気のプランしか選べないということはありません。
中古マンションを敬遠する理由として、「売るときに高く売れない」という人がいます。
しかし、新築マンションも買うと同時に、中古マンションの仲間入り。
売るときは同じ土俵に立つことになります。
たしかに中古は、築年数での不利は否めませんが、新築マンションを購入した場合、5年や10年で手放すことを前提にしている人はどれくらいいるでしょうか。
もちろん、その予定があれば話は別ですが、長く住むつもりであれば、新築も中古も大差はないのです。
ただし、中古物件は玉石混交。
「石」をつかまされないように注意は必要です。
マンションの「不利」は改善された新築マンションと中古マンションでは、以前は公庫融資において、上限額や返済期限などの条件に差があり、中古マンションのほうが不利な面がありました。
また、所得税や贈与税、登録免許税といった税制面でも、新築マンションを優遇する措置がとられていて、新築マンションを買う人の動機づけにもなっていました。
しかし、「フラット」の登場により、中古と新築の融資条件の差はほとんどなくなりました。
また、税制も改正され、築年数の制限が撤廃されるなど、中古マンションにとって不利な条件は少なくなってきています。
新築至上主義の終罵。
中古マンションを購入する側にとって強い味方として、2002年8月から施行された「既存住宅の性能表示制度」があります。
これは、国土交通大臣が指定した「指定住宅性能評価機関」が、第三者の立場から既存住宅の安全性や耐久性を評価する制度です。
義務付けられてはいませんが、購入者も希望すれば、売主の同意を条件に利用できます。
また、2006年7月より管理組合の活動状況や修繕履歴情報などを登録し、インターネットで閲覧できる「マンションみらいネットがスタートします。
このほか、中古マンション購入予定者へのバックアップ体制は年々充実しています。
１既存住宅(中古住宅)の性能表示制度の流れ申し込みは誰でも。
第三者機闘がチェックするので安心。
家の状態がわかるので安心して購入できる。
トラブルが起とっても『指定住宅紛争処理機関」に申請すれば、円滑、迅速な紛争処理が受けられる第三者機関(有料)仲介会社。
ただし、売主(所有者)の同意が必要。
最低5年間保証、新築マンションは決してお買い得とはいえない。
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